[밸류업가이드]고객 문의

"안녕하세요. 저는 강남구 논현동에 거주하고 있는 최*화라고 합니다.
제 상가건물에 입주한 임차인이 임대차계약서에 약정된 임대료를 보내지 않고, 아무런 사전 상의도 없이 책정된 임대료보다 적은 금액을 입금하고 있습니다.

처음엔 '가게 운영이 힘든 모양이다. 그런 와중에도 거르지 않으려고 이 금액이나마 보내주나 보다.' 이렇게 생각했죠.
계속해서 월세에 못 미치는 금액을 보내더니 급기야 부족분 합계액이 두 달치 월세를 넘어선 상황이 됐고, 밀린 월세가 눈덩이처럼 불어나면 어쩌나 하는 걱정을 하게 됐습니다.

그런데 누적 연체금이 3개월치를 넘어서진 않더군요.
그래서 다행이다 생각했지만 얼마 지나지 않아 임차인이 누적 연체금이 3개월치가 넘지 않도록 조절하고 있다는 걸 알게 됐습니다.

가게 오픈한지 어느 정도 시간이 지나 이제는 안정돼 보였고 주변에 물어봐도 장사가 잘 된다고들 했습니다. 그럼에도 불구하고 임차인은 미납 연체금을 해결할 그 어떤 언급이나 반응을 보이지 않았습니다.
저는 그동안 임차인이 부담 가질까 싶어서 미납 연체금 얘기가 늘 조심스러웠는데 그런 제 생각과 달리 임차인은 임대차법을 교묘히 이용했던 겁니다.
너무 괘씸하고 강한 배신감을 느끼지 않을 수 없었습니다.

이런 상황에서 임대차계약 해지 및 명도소송을 할 수 있을까요?
만일, 어렵다고 한다면 제가 어떻게 대응을 해야 이 상황을 바로잡을 수 있을까요?"

(사진=게티이미지뱅크)

상황 분석 및 해설

명도소송은 부동산 임대차기간의 만료 또는 계약해지사유 등으로 인해 더 이상 임차인이 사용·수익할 권한이 없음에도 불구하고, 불법적인 점유를 하고 있을 때 임차인을 내보내기 위한 소송입니다. 즉, 정당한 권리 없이 불법점유중인 임차인이어야만 소송이 가능합니다.

또한, 의뢰인분께서 문의하신 차임연체로 인한 임대차계약해지를 진행하려면 임차인의 임대료 연체 합산액이 3달分(누적 연체금)이 되어야 하는데, 위 사안의 경우 의뢰인께서 이미 인지하신 바와 같이 임차인이 관련 법규정에 저촉되지 않는 범위에서 교묘히 대처하고 있는 것으로 보여집니다.

먼저, 임차인에게 (1) 전화통화(녹음) (2) 카카오톡 or 문자메시지 등을 통해 비 정상적인 임대료 납부로 인해, 의뢰인의 자금융통 및 대출이자 납부 지연 등 금전적으로 차질이 생겼음을 상호 이해하는 입장에서 인간적인 대화를 시도하는 것이 좋습니다.

건물주는 돈 많은 부자이니 사정이 어려운 임차인에게 많은 이해와 배려를 해줘야 한다는 인식을 갖고 있는 임차인을 자주 접하게 됩니다.

그러나 임대인에게는 ‘재산권’을 만들고 유지하기 위해 자신의 건물을 담보로 맡기도 받은 대출이 있기 마련이고, 이에 따른 원리금(원금+이자) 상환에 대한 부담과 책임이 있습니다.

그러니 무엇보다 중요한 점은 일방적인 배려와 피해 감수가 아닌 상호 이해와 함께 부담을 나눌 수 있는 신뢰 있고 책임지는 관계의 형성일 겁니다.

임대료가 연체됐거나 임대차계약을 계속 유지할 수 없는 상황에 맞닥뜨렸다 하더라도 처음부터 내용증명 보내고 법률전문가를 통해 압박을 하게 된다면 이런 상호 이해와 책임지는 관계는 더욱 멀어질 수밖에 없습니다.

원만한 소통의 과정은 반드시 유념해야 할 중요한 부분입니다.

그럼에도 불구하고 임차인과 연락이 잘 안되거나 문제가 지속적으로 발생한다면 임차인에게 현재 미납된 임대료 및 ‘임대차계약서 상의 표시’된 내용과 일치하는 임대료 납부 요청 등에 대한 사실관계들을 상세히 기록하여 ‘내용증명서’를 발송해야 합니다.

‘체계적인 내용으로 임대차계약서’를 작성했다면 임차인이 임대료 연체 시 연체이자를 부담시키는데 (연체금액 X 약정 연체이자율(%)) 현장에서 접하게 되는 많은 건물주분들은 이를 간과하고 있는 경우가 많습니다.

‘내용증명서’를 발송할 때에는 (1) 발송인(임대인)의 정보 (2) 수신인(임차인)의 정보 (3) 임대료 체납사실 설명(임대료 체납이 언제부터 언제까지 얼만큼의 임대료가 체납됐는지) (4) 임대료 납부요청 및 마감기한 (5) 임대료 체납에 따른 지연 연체이자율에 대한 정보 (6) 임대차계약서 상의 내용과 부합하는 임대료 납부가 이뤄지지 않을 경우 어떤 조치가 이뤄질 것임을 경고하는 내용들을 표시하고 문서의 무효화를 방지하기 위해 의뢰인의 서명과 날짜를 정확히 표시해야 합니다.

밸류업 솔루션 요약

1. 임차인에게 (1) 전화통화(녹음) (2) 카카오톡 or 문자메시지 등을 통해 비 정상적인 임대료 납부로 인해, 의뢰인의 자금융통 및 대출이자 납부 지연 등 금전적 차질이 생겼다는 내용을 동등한 인간적인 관점에서 대화로 풀어나간다.

2. ‘현재’ 미납된 임대료 및 ‘임대차계약서 상의 표시’된 데로의 임대료납부 요청 등에 대한 사실관계들을 상세히 기록하여 ‘내용증명서’를 발송한다.

3. 만일, 임차인이 내용증명을 발송하고, 전화·카카오톡·문자메시지 모두를 확인하지 않는다면, 임차인이 실제 거주하고 있는 주소지로 의사표시에 대한 공시송달을 진행한다.

(제공: 밸류업이노베이션)

(제공: 밸류업이노베이션)

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사

배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원([email protected]) / 밸류업이노베이션 대표

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