법상 '직원' 거주때만 대항력 행사 가능
대법원 "대표는 임원이지 직원 아니다"게티이미지뱅크

기업이 법인 명의로 임차한 주거용 건물에 거주하는 회사 임원은 임대차보호법상 계약갱신청구권(임차 기한을 채운 뒤 한 번 더 연장을 요구할 수 있는 권리)을 행사할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다.

10일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 서울 용산구 아파트의 임대인 A사가 임차인 B사를 상대로 제기한 건물인도 소송에서, 원고 승소 판결한 원심을 확정했다. B사는 2019년 12월부터 2년간 A사 소유 아파트를 보증금 2억 원과 월세 1,500만 원에 빌리는 계약을 체결했다. 아파트에는 B사 대표 C씨가 전입신고를 하고 거주했다.

B사는 2021년 10월 계약만료일이 다가오자 계약갱신청구권을 행사했다. 2020년 바뀐 임대차보호법에 따르면 임대인은 △임대인 자신이 실거주하려는 경우 △임차인이 임대료를 장기 연체한 경우 △임차인이 고의 또는 중대 과실로 주택을 훼손한 경우 등, 특수한 상황이 아니라면 2년 연장을 거절할 수 없다.

또한 이 법 3조 3항을 보면 중소기업 법인이 소속 '직원'의 주거용으로 주택을 임차한 후 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때는 갱신청구권을 행사할 수 있다. A사는 그러나 같은 해 11월 B사를 상대로 건물을 비우라며 소송을 제기했다. 임대차보호법상 계약 갱신권을 사용할 수 있는 '직원'에 대표를 비롯한 임원은 포함되지 않는다는 이유였다.

이 '직원'의 해석을 두고 하급심 판단은 엇갈렸다. 1심은 "직원은 직장에 근무하는 사람을 통틀어 표현하는 말"이라며 청구권 효력을 인정했으나, 2심은 "영세한 중소기업이 복지 차원에서 소속 직원의 주거안정을 보장할 수 있도록 주택임대차보호법 3조 3항 등이 제정된 점 등을 고려하면 '직원'에는 법인 소속 근로자들만 포함된다"고 판단했다. 대표 등 임원은 직원이 아니라고 본 것이다.

대법원도 항소심 판단을 유지했다. 재판부는 "주택임대차보호법 3조 3항은 중소기업기본법을 따라 대항력(임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리)을 취득할 수 있는 법인의 범위를 정하고 있다"며 "해당 법의 시행령에서 임원은 '등기된 이사'를 뜻하고, 임·직원이라는 표현까지 사용하는 점 등을 고려하면 이번 사건에서 '직원'도 대표이사 또는 사내이사를 제외한 경우를 의미한다"고 설명했다.

주택임대차보호법상 '주거용 주택 임차'의 의미도 명확히 했다. 항소심 재판부는 '주거용 주택 임차'의 기준으로 △아파트와 임차 회사 본점 간 거리 △차임액수 △계약 체결 의도 등을 고려해야 한다고 했으나, 대법원은 "직원이 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 거주하면 충분하다"고 밝혔다.

대법원 관계자는 "주택임대차보호법 3조 제3항에 정한 '직원' 및 '주거용 임차'의 의미에 관해 명시적으로 판시한 최초 판결"이라며 "중소기업인 법인이 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공해 줄 것으로 예상된다"고 말했다.