[밸류업가이드] 명도 소송 A to Z
명도 소송하기 전에 ‘부동산 점유이전금지 가처분 신청’부터 하세요.고객 문의

"안녕하세요. 저는 서초구 방배동에서 부동산 임대업을 하고 있는 박*태라고 합니다.
제 건물에서 4개층을 사용하고 있는 임차인이 있는데, 임대료를 6개월分 이상 체납하고 있는 상황입니다.

사업을 하다 보면 얼마간의 부침이 있기 마련이고 그런 시기를 잘 넘기면 좋은 상황을 맞이할 수도 있는 것 아니겠어요. 그래서 기다릴 테니 걱정 말고 사업에 전념하시라고 얘기 했었죠.
사실 4개층이나 사용하고 있다 보니 연체되는 순간 그 달 임대수익은 마이너스가 됩니다. 나머지 임대료만으로는 대출이자도 충당이 안되거든요. 그만큼 저에겐 매우 중요한 임차인이어서 하루빨리 사업이 정상화되길 빌었습니다.

그렇게 3개월을 기다렸는데 그 때부터는 불안한 마음이 들더군요. 매달 대출이자 메꾸기도 부담스러워졌고요. 그래서 전화 연락도 하고 만나서 얘기도 나눠봤습니다. 임차인의 떳떳한 태도와 사정을 빌 수밖에 없는 제 처지가 당혹스러웠지만 그래도 애써보겠다 조금만 더 기다려 달라고 하는 임차인을 믿고 기다리는 수밖에 없었습니다.

그러다가 연체된 지 5개월째에 접어들었는데 그때부턴 제 전화도 받지 않고 나 몰라라 하기 시작하더군요. 결국 6개월차가 넘어선 지금은 배째라 식으로 나오네요.

어쩌죠. 사업이 잘 안되는 임차인도 힘들겠지만 저 역시 이제는 너무 힘들고 지칩니다. 주변에서는 상가임대차계약 해지하고, 명도 소송 진행해서 임차인을 내보라고들 합니다.

‘명도 소송’이라는 게 말만 들었지 막상 제 앞에 상황이 닥치니 암담하기만 한데요. 어떻게 준비해야 하는 건가요?"

(사진=게티이미지뱅크)

상황 분석 및 대처 방안

먼저, 임차인과의 분쟁으로 고민하고 계신 의뢰인께 위로의 말씀을 드립니다.
의뢰인께서 임차인과의 분쟁을 해결하기 위해선 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.

1. 임차인과 작성한 임대차계약서 및 계약 해제사유 확인

임대차계약서에 계약해지에 대한 사유가 명시되어 있으면 그 내용을 법적근거로 하여 임대차계약 해지 통지서(내용증명서)를 준비하면 되고, 만일 임대차계약서에 계약해지에 대한 별다른 내용이 표시돼 있지 않더라도 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)에 따라 임대인의 권리를 보호받을 수 있습니다.

1) 임차인이 임대료를 3기 이상 연체하거나 (근거: 상임법 제10조의8)
2) 임차인이 임대인의 동의없이 본인의 임차권을 무단으로 양도 또는 전대하거나 (근거: 상임법 제10조의 4)
3) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 (근거: 상임법 제10조의 2)
4) 임차인이 임차목적물의 전부 또는 일부를 중대한 과실이나 고의로 파손한 경우 (근거: 상임법 제10조의 5) 등

(임대차계약서 中 일부, 계약의 해지에 관한 조항 / 출처 : 밸류업이노베이션)

2. 임대차계약 해지 통지서(내용증명서) 작성 및 발송

상가 임대차계약 해지 통지서는 구체적이고 명확하게 보내는 것이 중요합니다.
통지서가 반드시 임차인에게 ‘도달’이 되어야 효력이 발생되기 때문에 문자메시지 또는 카카오톡 메시지 등을 함께 발송하는 것이 좋습니다.

(계약해지에 관한 내용증명서 中 일부 / 출처 : 밸류업이노베이션)

3. 명도소송 전 ‘부동산 점유이전금지 가처분’신청

‘부동산 점유이전금지 가처분’은 명도소송 전 임차인이 여러 가지 이유로 부동산을 점유하는 것을 금지함으로써, 부동산의 현재 상태를 유지하고 보존하는 것이 목적일 수 있습니다. 또한, 명도소송을 준비하고 있는 단계에서, 임차인이 부동산을 제3자에게 이전하려는 시도가 있을 경우 가처분을 신청하여 명도소송이 진행되는 동안 임차인의 불법적 행위를 제한할 수도 있습니다.

4. 명도소송 진행

상가 명도소송은 평균 6개월 전후(법원의 재판 일정에 따라 달라질 수 있음) 기간이 소요될 수 있기 때문에 중·장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 시간적·경제적·육체적 기회비용을 줄이고자 할 경우에는 명도소송을 하기 전에 임차인과의 협의를 도출하여 빠르게 종결시키는 것도 좋은 방법 중 하나입니다. 임차인과의 협의를 수차례 시도했음에도 불구하고 여의치 않다면 본격적인 명도소송을 진행해야 합니다.

(사진=게티이미지뱅크)

<명도 소송 프로세스>

1) 명도 목적물의 표시, 신청 취지와 신청이유 등을 기재하고 소송을 시작하기 위한 소송서를 작성하여 관할 법원에 제출합니다.
2) 법원에서는 소송서를 접수 받으면, 소장을 발급하고 상대방(임차인)에게 소송과 관련된 서면을 전달합니다.
3) 상대방(임차인)은 정해진 기간 내에 소송에 대한 응답서를 작성하여 법원에 제출해야 합니다.
4) 법정에서는 본격적인 소송이 시작되기 전 임대인·임차인의 중재나 협상을 시도할 수 있는데, 이때 당사자간에 합의로 조기종결이 될 수도 있습니다.
5) 원만한 합의에 도달하지 못하는 경우, 법정기일이 정해지고 양 당사자는 각자가 준비한 증거제출, 증인심문, 변론 등의 과정이 진행되는데, 법정기일 전에 본인들에게 유리한 증거를 수집하고 법정에 제출합니다.
6) 법정기일 이후, 법원은 관련 소송에 대한 판결을 내립니다.
7) 만일, 양 당사자 중 일방이 판사의 판시 내용에 불복하는 경우 일정 기간 내에 이의를 제기하거나 항소할 수 있습니다.
8) 이의나 항소가 있는 경우, 법원에서는 이를 심사하고 새로운 판결을 내릴 수 있습니다.
9) 양 당사자의 이의제기 및 항소 절차가 모두 끝나면, 법원에서는 최종 판결을 내리게 됩니다.

명도소송은 상당히 복잡한 절차와 비용, 시간이 소요될 수 밖에 없으므로 법률적인 전문지식과 경험을 바탕으로 전략적인 접근이 필요합니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원([email protected]) / 밸류업이노베이션 대표

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